1.Обращение к адвокату.
Присутствие адвоката при заключении сделки купли-продажи недвижимости является обязательным условием. Адвокат составляет проект договора и предоставляет все необходимые консультации. Кроме этого, адвокат покупателя должен не только произвести проверку объекта в Реестре Недвижимости, но и убедиться, что приобретаемый объект действительно принадлежит продавцу. Из–за несовершенства системы Реестра Недвижимости (недавно был введен новый Земельный Реестр, который постепенно заменит Реестр Недвижимости) адвокату приходится изучать историю объекта за 20 лет и более, так как в соответствии с греческими законами фактическое добросовестное владение объектом недвижимости на протяжении 20 лет автоматически дает право собственности на него.
Адвокат также должен убедиться в том, что объект недвижимости не заложен и свободен от претензий (то есть на него не наложены судебные запреты и меры по взысканию или иски). Далее, адвокат должен проверить, соблюдены ли строительные нормы и разрешения на объекте, оплачены ли продавцом все необходимые налоги и проконсультировать покупателя оналогах, которые он должен оплатить, приобретая недвижимость.
2. Обращение за налоговым регистрационным номером
Для того чтобы взаимодействовать с греческими финансовыми органами, покупателю недвижимости – гражданину Греции, стран Европейского Союза, других стран – следует получить налоговый регистрационный номер(AFM), иностранцы получают его в специальном компетентном налоговом органе для иностранных граждан
3. Обращение к нотариусу.
Нотариус, как независимое лицо, должен контролировать процесс купли-продажи; и договор купли-продажи, и договор передачи права собственности на объект недвижимости должны быть нотариально заверены. Нотариус разъясняет сторонам их обязанности и права в соответствии с условиями договора, а также удостоверяется в том, что участвующим сторонам понятна суть их обязательств. На практике это осуществляется при прочтении текста контракта перед тем, как стороны его подпишут. Адвокат обычно предлагает того нотариуса, которому доверяет. В обязанности нотариуса входит также расчет реальной (кадастровой) стоимости объекта недвижимости, который продается. Эта стоимость указывается в договоре,также как и стоимость по договоренности между сторонами (рыночная). Нотариус также рассчитывает суммы налогов и госпошлин, которые должны быть оплачены.
На этапе, когда покупатель выбрал подходящий объект недвижимости, определился со способом финансирования, продавец согласился совершить сделку передачи права собственности на объект, следует подготовить проект предварительного договора. Когда проект договора утвержден, определяется дата подписания договора. В случае если период от даты предложения объекта до предполагаемой даты подписания договора составляет больше двух-трех недель, продавец просит покупателя внести депозит в сумме 10 % от стоимости объекта. Затем на протяжении приблизительно десяти дней, адвокат покупателя проводит описанную выше проверку объекта недвижимости. Если не возникает никаких проблем, покупатель оплачивает все необходимые налоги (сумма их приблизительно составляет 15% от стоимости объекта, который приобретается). После того, как покупатель и продавец выполняют свои обязательства в соответствии с предварительным договором, стороны подписывают окончательный договор. При выполнении условийокончательного договора, имущественное право на недвижимость законно передается покупателю. В соответствии с греческими законами, агент(ы) по недвижимости, которые принимали участиев процессе предложения объекта не продажу, должны присутствовать про подписании окончательного договора.
Представительство по доверенности
Каждая сторона, участвующая в сделке, может передать полномочия представительства ее интересов другому лицу, оформив доверенность на его имя. Доверенность также может быть выдана на имя адвоката каждой из сторон.
Содержание и форма доверенности
Доверенность, которая выдается при совершении сделки купли-продажи недвижимости, имеет ряд особенностей. В данной доверенности должны быть указаны точные условия договора (обязательно указана цена ), а также дано точное описание объекта, в противном случае полномочия, данные на основании доверенности, будут признаны недействительными. Доверенности от продавца и покупателя недвижимости должны быть нотариально оформлены. Доверенность может быть выдана в присутствии греческого нотариуса, или за пределами страны – в присутствии местного нотариуса, в таком случае она должна быть легализована апостилем.
4. Регистрация в Реестре Недвижимости.
Нотариально заверенный договор о передаче имущественных прав признается действительным только при его регистрации в Реестре Недвижимости или Земельном Реестре (Кадастре). Такая регистрация является частью процедуры сделки.
Дополнение
При переходе района из юрисдикции системы Реестра Недвижимости в юрисдикцию Земельного Реестра, владельцы недвижимости должны зарегистрировать в нем свое право собственности на объект недвижимости до строго определенной даты. Затем будет проверена законность декларированных прав. Декларирование и регистрация прав собственности на объект недвижимости является необходимым условием для завершения сделки купли-продажи недвижимости и получения планировочных разрешений.
Ограничения приобретения недвижимости в приграничных районах Греции для иностранцев.
В общем, Греция открыта для иностранцев, желающих приобрести недвижимость в стране. Исключения из этих правил составляют приграничные районы: некоторые районы северной Греции, острова Родос и Крит, которые являются стратегически важными с точки зрения обороны и безопасности страны. Приобретать недвижимость в этих погранзонах можно только получив специальное разрешение властей. Процедура может занять несколько месяцев. Поскольку перечень погранзон может быть в любой момент изменен декретом президента, покупателю перед началом переговоров с продавцом следует получить консультацию юриста по вопросам действующего законодательства. Отличается порядок получения разрешения для граждан стран Европейского Союза граждан других стран (не членов ЕС):
Порядок получения разрешения для граждан стран Европейского Союза (физических и юридических лиц).
Греция является членом Европейского Союза с 1981 года. Все граждане Европейского Союза имеют равные права при покупке недвижимости в Греции. Это означает, что как и греки, граждане стран ЕС должны обратиться за разрешением в префектуру, на территории которой находится приобретаемый объект.
Порядок получения разрешения для граждан других стран не ЕС. Существует два пути получения разрешения:
Гражданам других стран (не ЕС), в том числе гражданам России и Украины следует:
* обратиться с заявлением на получение разрешения приобретения объекта в погранзоне в Министерство обороны Греции.
или
* зарегистрировать компанию в Кипре и ее дочернюю компанию или филиал в Греции, от имени которого будет совершаться сделка купли-продажи недвижимости. Опытные адвокаты, которых Вам рекомендует Реал Нет, могут помочь Вам в случае необходимости регистрации и компании, и филиала.
Районы, которые не считаются “пограничной зоной”.
В районах, которые не считаются “пограничной зоной”, нет ограничений приобретения недвижимости для граждан Европейского Союза и граждан других стран. Чтобы гражданин страны, не являющейся членом ЕС, мог въехать в Грецию и произвести процесс покупки недвижимости, ему необходимо открывать туристическую визу.